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Update nach dem Münchner Urteil: Zweijähriges Jubiläum der Mietpreisbremse - was sie für Würzburg und Schweinfurt bedeutet

01/06/2017
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Mietpreisbremse und Ihre Wirkungen

Haben Mieter in unser Region von der sogenannten Mietpreisbremse profitieren können? Unser im Mietrecht tätige Anwalt Christopher Richter versucht zum zweijährigem Jubiläum des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten eine kleine persönliche Bilanz. Das Urteil des AG München ( AG München, Urteil v. 21.6.2017, 414 C 26570/16), nach dem die Mietpreisbremse für 138 Städte unwirksam ist, ändert an der Bilanz nichts, weil es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt. Der bayerische Gesetzgeber, der hier erschreckend schlampig agiert hat, hat bereits angekündigt nachzubessern. Ebenfalls nachbessern sollte der Bundesgesetzgeber, weil es kein Recht des Mieters gibt vom Vermieter die Vorlage des alten Mietvertrages zu verlangen, um die bisherige Miete einsehen zu können.

 

Nach der Mietpreisbremse dürfen in manchen Gemeinden bei Neuvermietungen die Mietkosten nur auf 10 % über der ortsüblichen Miete angehoben werden, es sei denn der Mietvertrag sieht bereits eine solche überhöhte Miete vor, es handelt sich um einen Neubau oder es ging eine umfassende Moderniesierung voraus.

 

Unberücksichtigt bleiben dabei die innerhalb der Drei-Jahresfrist erfolgten Mieterhöhungen, die der Vermieter wegen Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhter Betreibskosten verlangt.

Lesen Sie hier über Ihre Reaktionen bei geplanten Moderniserungen durch den Vermieter: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pages/posts/rechte-des-mieters-bei-modernisierungsmassnahmen-76.php

 

Würzburg und Schweinfurt

Für Würzburg gilt die Mietpreisbremse; jedoch nicht aber für Schweinfurt, was schade ist, weil es hier einen Mietspiegel gibt. Die Mieter hier sind also größtenteils nur durch den Straftatbestand des Mietwuchers geschützt, der aber nur in extremen Fällen greifen wird. Für die Domstadt hingegen existiert leider kein Mietspiegel, so dass Mieter ein Problem haben zu beweisen, dass die ortsübliche Miete mehr als zehn Prozent überschritten wurde.

 

Tipp vom Anwalt: Finden Sie drei vergleichbare Mietwohnungen und versuchen Sie die dort verlangte Miete abzufragen. Gegen den Vermieter haben Sie auch einen Anspruch darauf, dass er Ihnen mitteilt, was er vom Vormieter verlangt hat. Komfortabel ist hingegen die Situation für Mieter mit einer entsprechenden Rechtschutzversicherung, da die im Falle eines Prozesses die Sachverständigenkosten tragen muss. Im Hinblick auf die ortsübliche Miete sollten Sie in Würzburg in jeden Fall dann stutzig werden, wenn der Vermieter im Schnitt deutlich mehr als 9,80 €/m² verlangt, was dann mit großer Wahrscheinlichkeit in der Regel über der ortsüblichen Miete liegen wird.

In Würzburg gilt zudem für Altverträge auch noch bis Ende Juli 2020 die Kappungsgrenzverordnung, so dass der Vermieter, der die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben möchte, dies innerhalb von drei Jahren nur in Höhe von maximal 15 % im Vergleich zur bisherigen Miete kann.

Tipp Anwalt: Stellen Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrages fest, dass die Miete wohlmöglich rechtswidrig überhöht ist, sollten Sie das gegenüber dem Vermieter nicht unbedingt vorher monieren, wenn Sie die Wohnung unbedingt wollen.

 

Qualifiziert rügen

Nach Unterzeichnung können Sie dies hingegen schon monieren und sollten dies auch qualifiziert rügen. Dann können Sie nämlich ab dem Zeitpunkt der Rüge die überhöhte Miete zurückverlangen. Im Zweifel sollte Sie die überhöhte Miete nur unter Vorbehalt zahlen, da bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten der Vermieter Ihnen kündigen kann, so dass Sie ein Risiko haben. Nach einiger Zeit - wielange Sie warten ist Geschmackssache - ist aber eine Rückforderungsklage gem. §§ 556g I, II, 556d BGB der richtige Weg um Ihre Interessen durchzusetzen.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pages/rechtsgebiete/mietrecht.php

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