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Tipp vom Anwalt zum Geldsparen: Die fünf schlimmsten Fehler in Hausgeldabrechnungen

07/04/2017
Veröffentlichungen - NIGGL, LAMPRECHT & KOLLEGEN >>

​​​​​​​Hausgeldabrechnung

 

Hausgeldabrechnungen enthalten häufig Fehler, was für WEG-Mitglieder erhebliche unnötige Kosten bedeutet. Oft werden sie von Wohnungseigentümern aber nicht erkannt. Der im Miet- und WEG-Recht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter hat ihnen die, seiner Erfahrung nach fünf häufigsten Fehler in einer „big five“ zusammengetragen. Beachten Sie: Es geht hier oft um viel Geld und zwar Ihres!


1. Die Hausgeldabrechnung ist unschlüssig

Am häufigsten kommt es vor, dass die Jahresabrechnung, die eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist, nicht alle Einnahmen und Ausgaben ausweist. Denn selbst unberechtigte Ausgaben müssen dargestellt sein. Ebenfalls müssen die Kontostände des WEG-Kontos zu Beginn und zum Ende des Wirtschaftsjahres angegeben sein. Wenn hier ein Plus oder Minus nicht mit den Kontoständen korrespondiert, dann ist die Gesamtabrechnung falsch (sehr instruktiv: BayOlG v. 12.11.1992, Az.: 2Z BR 73/92). Forderungen. z.B. wegen eines Schuldensaldos gegen einen Eigentümer aus dem Vorjahr dürfen daher nicht aufgeführt werden; umgekehrt dürfen auch Ersatzansprüche gegen einzelne WEG-Mitglieder nicht in die Einzelabrechnung eingepreist werden.  


Tipp: Die Jahres- und Einzelabrechnung können sie zwar grundsätzlich nur innerhalb eines Monats anfechten. Nach Fristablauf können sie aber ggf. auf eine Zweitbeschluss zwecks Korrektur dringen! Wir geben Ihnen Rat, wie Sie Ihre Rechte effektiv wahrnehmen.


2. Es wurde kein Verteilerschlüssel angegeben oder ein unrichtiger verwendet


Grundsätzlich müssen die Kosten fair verteilt werden mit einem Verteilerschlüssel, der nach dem WEG grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, d.h. Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum, differenziert (vgl. § 16 III WEG). Oft enthält aber bereits schon die Teilungserklärung Vorgaben für die Wahl des Verteilerschlüssels, die zu beachten sind. Der Umlageschlüssel kann mit einfacher Mehrheit geändert werden.


Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich zudem an die Vorgaben der Heizkostenverordnung halten, also den konkreten Verbrauch ermitteln und dann die Heizkosten in der Regel im Verhältnis 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Grundfläche verteilen. Andere Verteilungsschlüssen widersprechen in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung.


Tipp: Ein Leerstand spielt bei der Verteilung bei der Verteilung keine Rolle. Alle Kosten von allen Eigentümern anteilig zu tragen.


3. Es wird nicht getrennt nach Betriebskosten und sonstigen Betriebskosten


Da Wohnungseigentümer nur die 17 Positionen aus der Betriebskostenverordnung auf ihre Mieter umlegen können und nicht die sonstigen Betriebskosten, wie die Verwaltervergütung, Kontoführungsgebühren, der Anteil der Hausmeisterkosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums oder die Anschaffungskosten seines Werkzeugs. Wird hier nicht sauber in der Einzelabrechnng getrennt, kommen Vermieter unter Zugzwang, weil spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Verbrauchsjahres die Betriebskostenabrechnung für die Mieter erstellt werden muss. Da sich der Verwalter vier bis sechs Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres mit der Abrechnung Zeit lassen kann und dann noch über Jahres- und Einzelabrechnungen gemeinsam beschlossen werden muss, kann es durchaus mal zeitlich knapp werden mit der Betriebskostenabrechnung.


Tipp: Da die Kosten der laufenden Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf die Mieter nicht umlegbar sind, empfiehlt dass sich die Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag!


4. Die Instandhaltungsrücklage wurde nicht separat ausgewiesen

Die Instandhaltungsrücklage dient der Finanzierung kostenintensiver Maßnahmen, wie eine neue Heizungsanlage oder ein neuer Fassadenanstrich. Über deren Höhe bestimmt die Wohnungseigentümerversammlung. Die Zuführungen zur Rücklage dürfen aber nicht auch als Ausgabeposition in der Jahresabrechnung auftauchen. Die Jahresabrechnung muss vielmehr gesondert die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage darstellen.


Tipp: Achten Sie darauf, dass über die Jahre genügend Mittel für die Instandhaltungsrücklage angespart werden. Ist dies nicht der Fall, dann kann es dazu kommen, dass die Eigentümer aus ihrer eigenen Tasche eine Sonderumlage bezahlen müssen. Verweigern sich hier einzelne WEG-Mitglieder kann es zu einem Instandsetzungsstau kommen und dazu, dass Mängel nicht beseitigt werden, die Mieter dann aber zum Anlass nehmen ihre Miete zu mindern. Gehen Sie daher von Anfang an konsequent gegen nichtzahlende WEG-Mitglieder vor, indem Sie diese verklagen (lassen) und gegebenenfalls deren WEG-Eigentum entziehen. Wir stehen Ihnen hierzu unterstützend anwaltlich zur Seite.


5. Fehler in der Beschlussfassung

Bei der Beschlussfassung der Jahres- und Einzelabrechnung muss grundsätzlich die Hälfte aller Eigentümer anwesend sein oder sich durch Vollmacht vertreten lassen. Freilich müssen zahlreiche Vorgaben, wie die Ladungsfrist, die Öffentlichkeit, die Tagesordnung und der Ort der Versammlung im Vorfeld der Beschlussfassung beachtet werden. Beim Antrag muss darauf geachtet werden, dass auf den richtigen Wirtschaftsplan Bezug genommen wird. Die Auszählung und die Ergebnisverkündung muss ebenfalls korrekt verlaufen.


Tipp: Beschlüsse können nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten werden. Wenn Sie Hilfe beim Einklagen von Wohngeld oder dem Vorgehen gegen einen unrichtigen Beschluss über die Jahresabrechnung oder Einzelabrechnung brauchen, entlastet Sie hierbei der in unserer Kanzlei im WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, gerne bei der Durchsetzung Ihrer Ziele und Interessen.


richter(at)anwaltskanzlei-wue(dot)de

0931/47085337


Hier geht es zu unserem Ressort Miet- und WEG-Recht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pages/rechtsgebiete/mietrecht.php

 

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