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Tipp vom Anwalt: Die fünf häufigsten Kündungsgründe im Mietrecht - und wie Sie sich wehren können

13/01/2017
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Kündigung Ihrer Mietwohnung

Tipps vom Anwalt um sich zu wehren

Die Kündigung steht am Ende, wenn es dem Vermieter endgültig reicht mit einem Mieter. Rechtsanwalt Christopher Richter hat Ihnen die aus seiner Erfahrung fünf häufigsten Kündigungsgründe für Wohnraummietverhältnisse zusammengetragen und sagt Ihnen in wenigen Zeilen, wie Sie sich richtig wehren können.


Mietschulden


Der wohl mit Abstand wichtigste Kündigungsgrund: Vermieter reagieren zurecht ungehalten, wenn Sie die Miete nicht rechtzeitig erhalten. Mietverträge sehen zumeist dafür den 3. Werktag vor.

Achtung: Nach einer neuen BGH-Entscheidung muss die Miete nicht mehr bis zum 3. Werktag auf dem Vermieterkonto sein. Es reicht aus, wenn Sie innerhalb der ersten drei Werktage die Überweisung rechtzeitig ausgelöst haben. Fehler Ihrer Bank werden Ihnen nicht mehr zugerechnet.


Hier geht es zu unserem Ressort Miet- und WEG-Recht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pages/rechtsgebiete/mietrecht.php


Lärm


Immer wieder kündigen Vermieter, weil sie dem Mieter vorwerfen zuviel Lärm zu machen – die Vorwürfe gehen von überlauter Musik über Möbelrücken bis hin zum Musizieren. Grundsätzlich muss der Vermieter aber Sie zum einen zuvor abmahnen, zum anderen seine Vorwürfe auch beweisen – etwa mit einem Lärmprotokoll. Ohne diese und glaubwürdige Zeugen hat der Vermieter hier also schlechte Karten. Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht zerreißt ein Lärmprotokoll, dass nicht hinreichend konkret ist im Hinblick auf Art und Stärke des Lärms, das nicht differenziert zwischen Tag- und Nachtruhe und die bereits erfolgten Auswirkungen des Lärms in der Luft.


Streit mit dem Vermieter über die Hausordnung


Wir sind in Deutschland und einige Vermieter haben eine gewissen „Blockwart-Mentalität“. Die manchmal abstrusen Forderungen reichen von die Biotonne wöchentlich auszuwaschen, die Zuwege im Winter vollständig von Schnee zu befreien oder die Haustür ohne Not außerhalb der Nachtstunden jederzeit zu verschließen. Mal stört den Vermieter der Kinderwagen im Eingangsbereich, ein anderes Mal der Schuhschrank neben der Wohnungstür oder Ihre Weihnachtsdeko. Fakt ist: Ohne vorherige Abmahnung bekommt der Vermieter den Mieter oft nicht aus dem Haus und auch dann muss die Kündigung immer noch verhältnismäßig sein. In einer Vielzahl der Fälle landet der Vermieter auch eine Bauchlandung, weil die in den Mietvertrag integrierte Hausordnung gegen AGB-Recht verstößt.


Sachbeschädigungen oder Vernachlässigungen der Mietsache

Keiner möchte sich sein Eigentum kaputt machen lassen. Eine Vernachlässigung der Mietsache berechtigt aber nur zur Kündigung, wenn eine erhebliche Sorgfaltspflichtverletzung vorliegt, die zu einer erheblichen Gefährdung der Mietsache führt. Ist der Schaden noch nicht eingetreten, so muss der Schadenseintritt zumindest unmittelbar drohen. Wann dies der Fall ist, ist schwer zu beurteilen und gibt einem erfahrenen Anwalt im Mietrecht reichlich Argumentationsspielraum. Etwa: Wie schlimm ist der Geruch der aus der Wohnung denn kommt wirklich? Kommt der Geruch vom Rauchen oder von Abfällen? Verlässt der Mieter die Wohnung immer mit offenen Fenstern oder passierte das nur mal im Einzelfall?


Bei Sachbeschädigungen ist die Situation für den Mieter schlechter. Wenn keine Bagatelle vorliegt und sich auch der Vorsatz des Mieters zur Beschädigung beweisen lässt, dann ist eine Kündigung im Einzelfall sogar ohne Abmahnung möglich (vgl. u.a LG München I 20.12.2005 – 14 S 22556/05).


Unerlaubte Untervermietung


Wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung vorsieht, ist diese erstmal verboten. Vermietet der Mieter dennoch unter ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters eingeholt zu haben, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er an sich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, zum Beispiel aus wirtschaftlichen, familiären oder persönlichen Gründen.


Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters dann auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigenden kann, ist aber erst unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. So kann die Kündigung gleichwohl rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis zur Untervermietung gefragt hatte oder die Verweigerung des Vermieters gegen die Untervermietung grundlos erfolgt ist. Was hier Sache ist, kann oft erst nach ausführlicher anwaltlicher Beratung festgestellt werden.


Die hier erfolgte Zusammenstellung ist freilich sehr schablonenhaft und lässt zahlreiche Sonderkonstellationen außen vor. Im Falle einer Kündigung Ihres Wohnraummietverhältnisses ist Ihnen eine anwaltliche Beratung daher dringend anzuraten. Schon allein deswegen um die eigenen Nerven zu schonen und einen unbefangenen Berater zu gewinnen, der Ihnen als Steuermann in dem Schlamassel zur Seite steht. Die Kündigung selber reicht dem Vermieter selbstverständlich nicht aus, um Sie vor die Tür zu setzen. Er braucht in jedem Fall, auch im Gewerberaummietrecht, einen Räumungstitel vom Gericht.


Lesen Sie in diesem Zusammenhang diesen wichtigen Rechtstipp für Vermieter: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pages/posts/die-fuenf-schlimmsten-fehler-in-wohnraummietkuendigungen-53.php

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: http://anwaltskanzlei-wue.de/pages/rechtsgebiete/mietrecht.php

guter Anwalt Mietrecht Würzburg

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