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Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

17/01/2017
Veröffentlichungen - NIGGL, LAMPRECHT & KOLLEGEN >>

Kündigung Ihrer Mietwohnung

Ihre Reaktionsmöglichkeiten empfohlen vom Anwalt

Was tun, wenn die Mietkündigung ins Haus flattert? Zunächst mal braucht bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter in der Regel einen Kündigungsgrund um den Mietvertrag zu lösen. Was Sie tun können, insbesondere wenn Sie sich als Mieter in der Vergangenheit auch nicht ganz korrekt verhalten haben, erklärt Ihnen Anwalt Christopher Richter; LL.M.Eur in diesem Beitrag.


Hier finden Sie fünf Lösungswege, die Sie in keinem Lehrbuch finden!

Hier geht es zu unserem Ressort Miet- und WEG-Recht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pages/rechtsgebiete/mietrecht.php1.

Überraschend: Die Kündigungsfrist abwarten


Haben Sie sich etwas zu Schulden kommen lassen und habe ohnehin keine Chance im Räumungsprozess, wollen aber mangels Alternativen möglichst lange in der Wohnung bleiben, kann es sinnvoll sein auf eine ordentliche Kündigung n i c h t zu reagieren. Eine zu frühe negative Reaktion gibt dem Vermieter die Möglichkeit vor Ablauf der Räumungsfrist zu klagen und schneller einen Räumungstitel zu erlangen. Aber auch in diesem Fall sollten Sie die Entscheidung zum Nichtstun nicht ohne anwaltlichen Beratung treffen. Sinnvoll, wenn es nur darum geht Zeit zu schinden, weil im Falle der Räumungsklage dann doch wieder nur gute Argumente zählen. Bevor Sie auf der Straße stehen, kann das „Zeitschinden“ aber ein sinnvoller


Info vom Anwalt: Da der Beginn der Widerspruchsfrist vom Zugang zum 3. Werktag eines Monats abhängig ist (vgl. § 573 c BGB) kommt es immer wieder vor, dass bei nichtrechtzeitigem Zugang des Kündigungsschreibens eine längere Kündigungsfrist gilt. Dies passiert etwa in Fällen, wo die Kündigung mehr oder weniger knapp vorm Stichtag per Übergabeeinschreiben erfolgt und der Adressat nicht da ist, um das Schriftstück entgegenzunehmen und auf die Empfangsbenachrichtigung der Post es auch nicht in der Filiale nicht abholt. Ein Schelm wer Böses denkt, dass das ein Mieter dann so macht, wenn er schon damit rechnet, dass es sich bei dem Übergabeeinschreiben um eine Vermieterkündigung handelt.


2. Den Sozialwiderspruch ausüben


Wenn entsprechende Gründe vorliegen, können Sie bei einer ordentlichen Wohnraumkündigung den Sozialwiderspruch bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich ausüben. Etwaige vorliegende Härtegründe, wie fehlender Ersatzwohnraum, hohes Alter, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder lange Mietdauer werden aber nur bei guter Begründung eines erfahrenden Anwalts den Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnis nach den bisher geltenden Vertragsbedingungen . Letztlich ist es dann Vermieterentscheidung, ob er zustimmt oder doch den Weg der Räumungsklage beschreitet.


3. Mietschulden vollständig nachbezahlen


Sie können sogar eine fristlose Kündigung einmalig innerhalb von zwei Jahren abwenden, indem Sie Ihre Mietrückstände vollständig zahlen. Wenn der Mieter den Vermieter also spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage die fälligen Miete (und die fälligen Nutzungsentschädigung) zahlt oder sich eine öffentliche Stelle zum Zahlen der Rückstände verpflichtet, wie das Jobcenter, dann verliert der Vermieter die Klage dennoch.


Hinweis: Auf den Prozesskosten bleibt der Mieter dennoch sitzen! Wenn die öffentliche Stelle sich nicht bereit erklärt die Rückstände nachzuzahlen, ist es denkbar, dass Sie die Behörde hierauf vor dem Sozialgericht im Eilverfahren erfolgreich verklagen können.

 

4. Negative Feststellungsklage erheben

Ist die Vermieterkündigung hahnebüchend, dann ist in absoluten Einzelfällen denkbar, dass Mieter eine negative Feststellungsklage erhebt, festzustellen, dass die Kündigung unwirksam ist. Sie sollten hier in jeden Fall einen erfahrenen Mietanwalt vor Ort einschalten, der weiß, welche Meinung der zuständige Amtsrichter zur Zulässigkeit der negativen Feststellungsklage hat und ob Sie ausreichende Argumente für ein Rechtsschutzbedürfnis haben. In den allermeisten Fällen wird dem Mieter nämlich zuzumuten sein, die Räumungsklage abzuwarten. Das Himmelfahrtskommando ohne bestehende Rechtsschutzdeckung wird ein erfahrener Mietrechtsanwalt kaum wagen.

 

5. Einen Mietaufhebungsvertrag verhandeln


Auch wenn Sie sich heute massiv über Ihren Vermieter ärgern, lohnt es sich an morgen zu denken. Zunehmend verlangen Vermieter Auskunft in der Selbstauskunft darüber, ob Ihnen schon mal gekündigt wurde. Lügen Sie, droht Ihnen, wenn Ihr Schwindel auffliegt, die Anfechtung des Mietvertrages. Sind Sie ehrlich, wird der Vermieter in der Vielzahl der Fälle mit Ihnen keinen Mietvertrag schließen.


Darum lohnt es sich im Vorfeld – etwa durch geschickte Anwaltsbriefe – Unsicherheit beim Vermieter zu schüren und ihn zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zu bewegen. Je nach Verhandlungsgeschick, etwa auch durch einen geschickten Anwalt im Mietrecht, können Sie Schweigevereinbarungen, längere Räumungsfristen, Erklärungen, dass gegenseitige Vorwürfe nicht aufrecht erhalten werden, „Rücknahmen“ der Kündigung oder sogar Abstandszahlungen für einen freiwilligen Auszug aushandeln. Ein Vergleich führt oft zu einer win-win-Situation und vermeidet manchmal, dass Sie einen Feind fürs Leben gewinnen.


Viele dieser Taktiken sind kombinierbar und durch weitere Strategien je nach Einzelfall zu ergänzen. Keinesfalls ist zu empfehlen diese jedoch ohne ausreichende rechtliche Erfahrung selbständig anzuwenden, da die hier dargestellten Konstellationen Ausnahmen, Sonderkonstellationen und Abweichungen außen vorlassen und es auch einmal durchaus sinnvoll sein kann auf sie zu verzichten. Suchen Sie den Rat eines erfahrenen Anwalts mit Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht. Hierfür steht Ihnen Rechtsanwalt Richter gerne bei kurzen rechtlichen Fragen kostenfrei zur Verfügung (richter(at)anwaltskanzlei-wue(dot)de)


Lesen Sie hier diesen weiteren Rechtstipp: http://http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pages/posts/die-fuenf-schlimmsten-fehler-in-wohnraummietkuendigungen-53.php

 

Beachten Sie auch immer: Ohne gerichtlichen Räumungstitel darf der Vermieter Sie auch nicht vor die Tür setzen (lassen).

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